Quais são os 5 tipos de garantias de locação e como elas funcionam?

garantias de locação
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Você sabe quais são os tipos de garantias de locação? Ao assinar o contrato, esse é um requisito fundamental para ter segurança sobre a quitação das obrigações pelo inquilino. Porém, como existem diferentes modalidades previstas na lei, é importante entender como elas funcionam e quais são as diferenças entre elas.

Isso acontece porque só é possível escolher um tipo de garantia e essa decisão influencia na aprovação do contrato, já que cada uma delas tem requisitos específicos que precisam ser avaliados.

Se você quer saber mais sobre o assunto, continue a leitura deste artigo e descubra quais são as 5 principais garantias locatícias!

1. Fiador

Essa é uma modalidade de garantia locatícia bastante conhecida. O inquilino precisa indicar uma pessoa que se responsabilizará pelo pagamento em caso de inadimplência das obrigações contratuais. Porém, o fiador também precisa cumprir alguns requisitos, como:

  • comprovar renda superior a 3 vezes o valor do aluguel;
  • ter, pelo menos, um imóvel quitado em seu nome;
  • não estar inscrito em cadastros de inadimplentes.

As condições variam de acordo com o locador e a imobiliária que disponibiliza o imóvel, podendo incluir outras exigências, como ter um bem na mesma cidade ou com valor superior ao alugado. 

Apesar de ser um procedimento simples, já que exige apenas a apresentação de documentação para a avaliação do perfil do fiador, não é muito fácil encontrar pessoas que cumpram os requisitos e estejam dispostas a assumir essa responsabilidade, o que resulta em dificuldades para o inquilino.

Para o proprietário, apesar de ser uma modalidade segura, os procedimentos para receber os valores em caso de inadimplência costumam exigir a execução judicial, incluindo o fiador no processo. Por isso mesmo, pode levar algum tempo para que a dívida seja quitada.

2. Seguro-fiança

O serviço funciona como as demais formas de seguro, com o proprietário sendo o beneficiário. Ele cobre o atraso em aluguéis e, caso sejam contratadas coberturas adicionais, outras taxas e obrigações referentes ao contrato, como condomínio, IPTU ou reparos no imóvel.

O custo varia entre 2 e 3 vezes o valor do aluguel, mas a vantagem é que ele pode ser parcelado ao longo da locação, facilitando a quitação pelo inquilino. Para determinar o valor, a seguradora considera o custo do aluguel e o perfil de crédito do inquilino.

Por ser uma modalidade prática, muitas imobiliárias contam com parcerias para ofertar o seguro-fiança em suas locações. Assim, é possível agilizar a contratação, trazendo benefícios para todas as partes. Em caso de inadimplência, o recebimento dos valores em atraso é mais rápido do que nos demais casos, trazendo mais tranquilidade para o proprietário e para a imobiliária.

3. Carta fiança

A carta fiança é outra forma de substituir o fiador, mas, nesse caso, o procedimento é feito com o intermédio de um banco que ficará responsável por arcar com as dívidas do inquilino em caso de inadimplência e outros problemas contratuais. 

Ela conta com uma indenização máxima pré-fixada e o valor do contrato pode ser parcelado pelo inquilino. Diante da falta de pagamento, o locatário pode apresentar a carta fiança em caso de cobrança ou execução. 

No entanto, apesar de suas semelhanças com o seguro-fiança, essa modalidade conta com taxas e juros mais altos, tendo em vista que é contratado por meio de instituições financeiras. Como consequência, dificulta o pagamento pelo inquilino. Por outro lado, como o pagamento é limitado ao valor estabelecido na carta fiança, o locador deverá arcar com o prejuízo caso a dívida ultrapasse o determinado no documento.

4. Caução

O depósito caução também é uma modalidade bastante conhecida, mas já não é tão comum nos contratos. Aqui, o inquilino faz um depósito antecipado de um valor que não pode ser superior a 3 meses de aluguel. O dinheiro deve ficar aplicado em uma conta poupança conjunta, em nome das partes. 

Caso ao término do contrato não existam pendências, o inquilino sacará os valores, incluindo os rendimentos da poupança. Nos demais casos, o proprietário terá direito a utilizar o dinheiro para quitar as obrigações pendentes, devolvendo ao locatário o que sobrar, se for o caso.

Se por algum motivo a caução não for suficiente para quitar a dívida do inquilino, o proprietário deverá utilizar os meios de cobrança disponíveis para receber, inclusive com ações judiciais. Mesmo que pareça vantajosa por garantir a devolução total ao locatário caso ele cumpra as obrigações contratuais, muitas vezes a caução se torna inviável por exigir um valor alto no início da locação.

5. Título de capitalização

Na verdade, essa é uma modalidade de caução que é relativamente nova, mas que está ganhando mais espaço no mercado. Nesse caso, o inquilino adquire um título de capitalização e, em caso de inadimplência, o proprietário terá direito ao resgate do valor devido, repassando o restante ao locatário.

O título deve ser adquirido seguindo os valores indicados no contrato de locação, geralmente a partir de 6 meses o valor do aluguel. Caso o proprietário não precisa utilizar a garantia, o inquilino receberá o valor total contratado, com os rendimentos obtidos.

A contratação é feita com seguradoras, por meio de instituições financeiras ou corretores, e o título ficará vinculado ao contrato de aluguel. Porém, se o resgate do valor for feito antecipadamente, são feitos descontos nos valores, o que resulta em prejuízos.

Apesar de ser um contrato relativamente simples e que permite a contratação por pessoas com restrição no nome, o pagamento deve ser feito à vista, então pode trazer dificuldades para o inquilino devido ao valor elevado.

Finalmente, vale lembrar que nos casos em que não há garantia estabelecida no contrato, o valor do aluguel pode ser cobrado adiantado, com pagamento até o sexto dia útil do mês. Contudo, essa opção gera bastante insegurança, já que o proprietário não terá outras alternativas de cobrança caso o inquilino não pague a dívida.

Depois de conhecer os tipos de garantias de locação, é importante avaliar os benefícios de cada uma para encontrar a alternativa mais adequada para o contrato. Outra dica importante é ter o suporte de uma imobiliária especializada, que ajudará a identificar as melhores opções e em todas as etapas do negócio.

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