8 direitos do locador que você precisa saber

Direitos do locador: confira 8 que você precisa saber
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O contrato de aluguel é um acordo formal que oficializa uma relação envolvendo a locação de imóveis. Para que tudo saia nos conformes, a Lei nº 8.245/1991 foi instituída para trazer segurança jurídica a esse vínculo. Trata-se de uma forma clara de garantir o equilíbrio contratual entre as partes e preservar o imóvel.

Nesse sentido, uma das principais características da Lei do Inquilinato é estabelecer os deveres e direitos do locador e também do locatário. Na verdade, a maioria dessas disposições nem constam mais expressamente no contrato, pois já ganharam força suficiente para obrigar ambas as partes.

De toda forma, mesmo que o contrato não mencione, é importante conhecer melhor a previsão da Lei antes de fechar o negócio. Esse cuidado evita desgastes desnecessários e problemas no futuro.

Pensando nisso, o artigo explicará quais são os principais direitos inerentes ao proprietário do imóvel e o que fazer caso eles sejam violados. É muito importante ter pleno conhecimento de cada um. Entenda tudo a seguir, para você alugar o seu imóvel com sucesso!

A importância de o locador conhecer os seus direitos

As regras de locação de imóveis são definidas pelo que foi documentado no contrato acordado e assinado entre as partes envolvidas e também pela Lei do Inquilinato — que regula o mercado imobiliário de aluguéis. Em ambos os documentos, constam as responsabilidades do proprietário e do locatário, o que facilita o entendimento entre os dois durante o período da locação.

Saber sobre essas normas e suas atualizações é muito importante para que o locador evite problemas mais graves posteriormente, como no caso de devolução do imóvel por inadimplências ou reformas indevidas feitas. Além disso, quanto mais direitos conhecer, mais seguro e tranquilo será o processo de aluguel.

8 direitos do locador

1. Receber de volta o imóvel nas mesmas condições em que entregou

O locador tem o direito de receber o imóvel da mesma maneira como ele entregou para o inquilino. Nesse sentido, o locatário deve preservar a estrutura da propriedade e adotar estratégias para resguardar o imóvel. De toda forma, o locador deverá ser informado sobre eventuais estragos e deteriorações que o bem venha a ter sofrido ao longo da vigência do contrato de locação.

Os contratos costumam apresentar uma cláusula específica que regula esse assunto. No entanto, é preciso atentar para o fato de que “nas mesmas condições em que foi entregue” não significa que o imóvel apresente uma infraestrutura perfeita no momento em que foi locado.

A presunção nessa situação se refere ao fato de que deve ser entregue ao locador no mesmo estado em que foi recebido pelo locatário. Então, se uma janela apresenta algum defeito ao ser aberta, por exemplo, o locador não pode argumentar esse fato caso essa avaria já fosse preexistente no momento em que deixou o imóvel nas mãos do inquilino.

Para evitar transtornos quanto a isso, é importante fazer uma vistoria antes da assinatura do contrato e após a sua vigência de forma a comprovar o estado em que se encontrava o ambiente. Para isso, é essencial efetuar esse registro mediante o uso de fotografias, testemunhas e até mesmo documentos que provem a situação do imóvel.

2. Obter o pagamento do aluguel em dia

O pagamento é o principal problema que ocorre entre os acordos de aluguéis. Por isso, essa questão precisa vir devidamente especificada no contrato de locação — valor das prestações, data de vencimento, possibilidade de desconto, multa pelo atraso etc.

Caso o locatário não honre com as prestações devidas, é possível a cobrança de 10% a título de multa sobre o valor total do aluguel a partir do primeiro dia em que ocorreu o atraso do pagamento. De qualquer forma, as partes podem acordar em dispor de outra maneira.

3. Solicitar o despejo e garantias

Além disso, caso a inadimplência persista e o locatário também não pague as taxas de condomínio, o locador pode solicitar a ação de despejo no dia seguinte ao atraso do aluguel, em âmbito judicial. A Lei do Inquilinato dispõe que a desocupação do imóvel deverá ser feita em até 15 dias.

Ainda assim, há a previsão de que o locatário faça garantias sobre a locação — seguro-fiança e fiador, por exemplo. Desse modo, em caso de inadimplência, o fiador é notificado para resolver a situação, sendo de sua responsabilidade o reembolso do aluguel e dos encargos exigidos.

Se não houver nenhuma garantia, é permitido ao locador exigir que os pagamentos de todas as obrigações sejam feitos de forma antecipada, antes ou no dia do inquilino receber as chaves da propriedade.

4. Ser notificado com aviso prévio sobre mudança

Alguns contratos estabelecem o prazo de duração da locação, contudo o tempo é indeterminado para outros. Entretanto podem acontecer situações que fazem com que o locatário mude de ideia e deseje se mudar do imóvel, encerrando o acordo. Nesses casos, o locador tem o direito de ser avisado sobre essa mudança.

A Lei do Inquilinato dispõe, em regra, que o locatário deve comunicar oficialmente ao locador sobre a sua decisão de se mudar do local com, pelo menos, 30 dias de antecedência. Trata-se do aviso prévio cumprido.

Se porventura, essa disposição não for obedecida, o proprietário tem a permissão de cobrar o valor equivalente a um mês de aluguel e outros encargos que venham a existir, salvo quando o motivo da saída do inquilino for a transferência do local de trabalho. Essa situação é conhecida como aviso prévio indenizado.

5. Estar ciente sobre o que acontece no imóvel durante a vigência do contrato

Ao longo da duração do contrato podem ser feitas algumas mudanças necessárias, que o inquilino tem sinal verde para fazê-las, desde que o documento de locação não as proíba definitivamente.

Mesmo assim, é preciso ter a autorização do proprietário, principalmente em benfeitorias úteis, que melhoram as condições do imóvel para dar mais conforto e segurança, como a instalação de grades na janela. Há também as que envolvem reparos na estrutura, como telhados, paredes ou encanamentos, que não precisam de prévio consentimento, mas que devem ser informadas ao dono.

No entanto, há casos em que a propriedade sofre algum tipo de destruição ou estrago. Assim, o locador precisa ser notificado do fato pelo inquilino. Se o locatário, ou seus familiares, foi quem deu causa a esses danos, ele deverá ser o responsável por fazer o conserto e reparar as avarias que foram causadas — ou, então, o proprietário deve ser ressarcido no valor equivalente aos danos provocados ao imóvel.

6. Saber como funciona a questão das despesas com o imóvel

As despesas de natureza ordinária de condomínio são, por lei, pagas pelo locatário, quando essas taxas existirem — logo, o locador tem direito a não ser o responsável por pagar esses custos. Entende-se por despesa ordinária os custos relativos à administração, manutenção e conservação do ambiente, como:

  • salários e encargos dos funcionários;
  • limpeza, conservação e pintura das instalações de uso comum;
  • consumo de água, luz, esgoto;
  • manutenção de equipamentos — elevadores, bombas hidráulicas, interfones;
  • manutenção de áreas de lazer — piscina, academia;
  • seguro condominial etc.

7. Fazer a vistoria no imóvel

O locador, ao realizar o contrato de locação, não pode adentrar na propriedade por nenhum motivo. No entanto, é um direito do proprietário visitar o imóvel, desde que haja a combinação do dia e do horário com o inquilino — e com antecedência.

Isso significa que é necessário desenvolver um aviso por escrito, salvo quando o inquilino aceite um pedido verbal, que deve ser feito com no mínimo 24 horas antes da entrada e no máximo 30 dias. Essa visita é, na maioria das vezes, uma permissão de vistoria para que o locador verifique a situação do bem.

Além disso, cabe nessa regra o caso em que o locador pode levar terceiros para examinar o imóvel em hipóteses de venda, promessas de vendas, cessão, promessas de cessão de direitos ou dação em pagamento.

8. Reajustar o valor do aluguel

O locador pode reajustar o valor das prestações referentes à locação, conforme disposição na Lei do Inquilinato. O preço referente ao aluguel costuma conter cláusulas específicas e, na maioria dos contratos, utiliza-se o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado). Trata-se de um índice nacional que registra as variações da inflação.

Nesse sentido, o indicador é a forma mais segura de garantir que o reajuste seja implementado de maneira justa e correta. Ainda é possível utilizar outros índices — INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e IPC (Índice de Preços ao Consumidor), por exemplo.

Confira a previsão do art. 19 da Lei 8245/91:

“Não havendo acordo, o locador ou locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderão pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá–lo ao preço de mercado”.

Ações que podem ser feitas em caso dos seus direitos serem desrespeitados

Mesmo que haja um contrato e leis que incidam sobre os aluguéis, não é raro vermos os inquilinos não cumprindo com os seus deveres na prática. Nesse caso, a primeira tentativa do locador deve ser manter a calma e dialogar para renegociar, de modo que encontrem as soluções juntos. O confronto não é bom e nem resolverá a situação, o que pode até agravá-la.

Contudo, muitas vezes, resolver a situação de forma pacífica não ajudará na resolução do problema. Por isso, a saída mais eficaz é a procura por um advogado para aplicação da multa contratual e, em último caso, o acionamento ao poder jurídico para obter a autorização de despejo, podendo esta ser de forma liminar.

Esses são os principais direitos do locador que devem ser respeitados durante a vigência do contrato de locação. É importante mencionar que podem existir cláusulas firmadas em comum acordo entre as partes que disponham de maneira diversa. Portanto, esteja atento aos seus direitos e evite problemas.

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